关于惠州市住宅专项维修资金管理办法解读

一、住宅专项维修资金制度产生的背景

住宅专项维修资金制度主要是要解决产权结构多元化情形下，对共用部位及共用设施设备进行维修、改造时，如何筹集费用的问题。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的出台，标志着该制度正式实施。2007年，根据《物权法》、《物业管理条例》，住建部和财政部制定了《住宅专项维修资金管理办法》，同时废止原规定，标志该制度进一步完善。

二、惠州市首期住宅专项维修资金缴存标准

每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。目前核定的标准是：高层建筑60元/平方米，多层建筑50元/平方米，车库75元/平方米。

三、住宅专项维修资金的申请使用

（一）使用范围：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、避雷设施、照明、二次供水设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（二）分摊原则：受益人与负担人相一致。

1.用于涉及整个物业管理区域的，由全体业主包括开发建设单位自用、出租的房屋，受益的幼儿园、学校、街道社区等房屋但不包括开发建设单位给全体业主留用的物业管理用房及共用设施设备用房，按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

2.用于两个或两个以上物业管理区域的，由各自物业管理区域的全体业主按所拥有物业建筑面积的比例共同承担。

3.用于涉及单栋的，由该栋房屋业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

4.在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体业主使用的，由该层住宅内的全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

四、住宅专项维修资金的使用申请分类

（一）紧急情况：

1.电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患，可能发生危及人身财产安全的；只有一台电梯的住宅，电梯故障严重影响业主日常出行的。

2.消防设施设备出现安全故障，消防监管部门要求立即消除消防安全隐患或责令限期整改的。

3.屋面、外墙防水自然损坏严重渗漏，严重影响业主日常生活和居住的。

4.二次供水（包括生活、消防）、排水（包括排污、雨水）设施因堵塞、爆裂等导致无法正常供水、排水，已经影响到业主的正常生活的。

5.房屋外立面有脱落危险危及公共安全的。

6.小区内公共场所或道路因坍塌、下沉开裂等严重影响业主活动、出行安全的。

7.小区内非经营性公共休闲、娱乐设施（含儿童娱乐设施）严重损坏，无法满足正常使用及危及人身安全的。

8.山体滑坡、台风等自然灾害或其他不可抗力原因，导致小区山体滑坡、道路护坡或其它共用设施设备毁损的，不属于公共责任险理赔范围的，或者是公共责任险理赔后不足部分。

9.其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

（二）一般情况：除紧急情形和禁止情形以外的其他情形。

五、申请主体：物业管理人是使用住宅专项维修资金的申报主体，包括：业主、业主员委会、受委托的物业服务企业或其他管理人。

六、导致维修资金使用难得因素：一是“双三分之二”签字环节难；二是出现业主投诉，导致申请搁浅；三是申请人不清楚流程和法律规定；

七、住宅专项维修资金使用案例

案例一：某物业管理区域一幢小高层电梯公寓的顶层屋面严重渗透，顶层业主多次向物业服务企业反映情况并请求及时维修，物业服务企业在多次征求业主意见无果的情况下始终不能解决维修问题，最终导致顶层业主长期不缴纳物业管理费。

1.业主责任分析

业主对于使用维修资金对屋顶进行修缮无法达成一致意见，并非物业服务合同中约定的物业服务企业的义务，业主拒不缴纳物管费，属于合同违约行为。物业服务企业有权要求业主履行合同，并收取违约金。也可依照合同约定，申请仲裁或向人民法院起诉。业主不可以非法方式维护合法权益。

2.企业责任分析

按照《民法通则》和《侵权责任法》，如果出现法律规定的紧急情况，物业服务企业没有履行组织维修的义务，一旦业主出现损失，需要承担“过错推定责任”。如果合同有约定，没有履行义务，则违反《合同法》，需要赔偿损失，追究责任。企业从避免承担责任角度需履行法定义务。

案例二：房屋共用部位、共用设施设备受损，物业服务企业为及时修复，由工作人员擅自代表业主签名使用维修资金，引发业主与物业服务企业的严重对立，进而演变成群体性上访事件。

违法行为及后果分析：伪造签名在法律上无效。

根据《民法通则》侵犯了姓名权，给本人造成损失的，要依法赔偿。根据《刑法》，因伪造签名构成犯罪的，要追究刑事责任。

维修资金管理部门发现维修资金中出现伪造签名或者出现类似投诉的，要暂停审批，并进行调查。